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charme

Les travaux modificatifs acquéreurs, véritable atout déco de la VEFA

Acheter un logement clé en main parfaitement à son goût, c’est possible. Pour les investisseurs désireux de sortir des prestations standardisées des promoteurs immobiliers, il suffit d’avoir recours à des travaux modificatifs acquéreurs (TMA) qui sont l’apanage de la vente en état futur d’achèvement (VEFA). Qu’est-ce que la VEFA et quels sont ses avantages par rapport à l’achat d’une maison déjà bâtie ? Comment réaliser des travaux modificatifs acquéreurs dans votre future habitation ?

Qu’est-ce que la VEFA ?

La vente en état futur d’achèvement ou “VEFA” est un type de contrat de vente qui a pour produit des logements à construire. Elle est plus communément appelée “vente sur plan” puisqu’au moment de la signature du contrat, la construction du logement n’a pas encore démarré.

“La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux”.
Article 1601-3 du code civil.

La vente en état futur d’achèvement présente plusieurs avantages tels que la possibilité de défiscaliser dans le cadre d’un investissement locatif, des garanties inhérentes à la vente, des aides financières pour les primo-accédants, des frais de notaire réduits, la possibilité de changer d’avis et enfin, un logement qui répond à vos attentes en matière d’agencement et de finitions.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel a été spécialement pensé pour favoriser l’investissement sur le marché immobilier neuf locatif. Il s’agit d’une loi, entrée en vigueur en 2014, selon laquelle, tout contribuable qui acquiert un logement neuf pour le mettre en location peut se voir octroyer une économie d’impôt, s’il respecte certaines conditions.

En effet, le logement neuf acquis dans le cadre d’un investissement Pinel doit respecter les dernières normes environnementales en vigueur, se destiner à un usage de résidence principale pour le locataire et être mis en location pour une période allant de 6 à 12 ans. De plus, l’habitation doit être louée dans le respect des plafonds de loyer et de ressources locataire, inscrits à la loi.

L’acquéreur d’un logement neuf visant la défiscalisation Pinel peut réaliser deux investissements au cours de la même année, à condition que les biens immobiliers ne dépassent pas la double limite de 300.000€ et de 5.500€ du mètre carré.

Si tous ces éléments sont respectés, l’acheteur profite d’une économie d’impôt qui est fonction à la fois de la durée d’engagement locatif et du montant de l’opération immobilière. Les périodes d’engagement Pinel de 6 ans, 9 ans et 12 ans donnent respectivement droit à une réduction fiscale équivalente à 12%, 18% et 21% du coût du logement neuf.

Patrick se porte acquéreur d’un appartement de trois pièces situé dans le quartier nantais de Breil - Barberie pour un montant de 275.000€. Au cours des 9 années de mise en location de son bien auprès de sa fille Lison, Patrick pourra défiscaliser 49.500€ (275.000 x 18%) soit 5.500€ par an.

Comme tout investissement immobilier, l’investissement Pinel est soumis à la loi de l’offre et de la demande, aussi il est vivement conseillé de tenir compte des tensions du marché dans la ville convoitée. Pour trouver la ville idéale d’investissement Pinel, notre investisseur Patrick pourra se retourner vers un commercialisateur régional spécialisé en défiscalisation (voir ici).

En Loire-Atlantique, la ville de Nantes et son agglomération relèvent de la zone Pinel B1, éligible au dispositif. Cette classification signifie notamment que Nantes Métropole, constituée de plus de 630.000 habitants, jouit d’une tension immobilière suffisante pour permettre la location aisée d’un logement neuf. Cela est en partie dû à un fort dynamisme du marché de l’emploi, comme le souligne un récent article paru sur le média Astuces de la vie. La zone B1 est également soumise à un plafond de loyer spécifique de 10.15€ du mètre carré.

Marie-Pierre et Yves ont acheté un logement de quatre pièces situé dans la ville de Saint-Sébastien-sur-Loire. Pour ce logement d’environ 100m², ils devront fixer un loyer ne dépassant pas 903.35€ pour respecter les conditions de la loi Pinel.

Les garanties constructeur

Elles sont au nombre de quatre et présentent chacune des atouts particuliers :

• la garantie décennale : le promoteur / constructeur garantit tout dysfonctionnement ou malfaçon pendant les 10 années suivant la vente du bien. Cela concerne uniquement les éléments “indissociables” de la construction, à savoir les canalisations, le réseau électrique, les murs porteurs ou encore les fondations ;
• la garantie biennale de bon fonctionnement : le promoteur / constructeur garantit tout dysfonctionnement au cours des 2 années qui suivent la vente du bien. Cela concerne uniquement les éléments “dissociables” de l’habitation comme les revêtements, la robinetterie ou encore les ouvrants (portes, fenêtres, etc) ;
• la garantie de parfait achèvement : le promoteur / constructeur est tenu de réparer les défauts de conformité ou les malfaçons du logement au cours des 12 mois suivant la réception de l’édifice ;
• la garantie d’achèvement extrinsèque : dans le cas où le promoteur / constructeur ne peut achever la construction - notamment pour des questions financières - un établissement bancaire ou une assurance s’y substitue afin de garantir la bonne livraison.

Les aides financières

Les aides financières liées à l’acquisition d’un bien immobilier en VEFA concernent uniquement le profil investisseur des “primo-accédants”. Il s’agit des acheteurs qui acquièrent leur première résidence principale.

Parmi ces aides, l’on dénombre le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt action logement, la TVA réduite à 5.5% ou encore quelques aides spécifiques en provenance des communes. Par exemple, dans la ville de Nantes, certains logements sont commercialisés à des prix inférieurs aux prix du marché dans le cadre d’un dispositif intitulé “prêt social location accession” (PSLA). Ces logements sont évidemment réservés à des ménages primo-accédants dont les ressources financières sont limitées. Cela est possible grâce à un partenariat entre les promoteurs et la collectivité, soucieuse de démocratiser l’accession à la propriété pour ses administrés.

“Cette formule d’accession, principalement proposée par les coopératives d’HLM et les bailleurs sociaux, est précédée d’une période de location de plusieurs mois pour permettre à l’accédant de tester sa capacité financière à réaliser son projet définitif. Accessibles sous conditions de ressources, ces logements bénéficient d’un dispositif de sécurisation via les garanties relogement, rachat et l’assurance revente proposées par les opérateurs”.
Nantes Métropole.

La réduction des frais de notaire

Sur le marché immobilier de l’ancien, les frais de notaire sont, en général, compris en 6% et 8%. En revanche concernant le marché immobilier du neuf, dans lequel s’inscrit la VEFA, ces mêmes frais diminuent à 3%, voire 2%.

Le délai de rétractation

Depuis le 17 mars 2014 et l’entrée en vigueur de la loi Hamon relative à la consommation, il est possible pour un acheteur immobilier de bénéficier d’un délai de réflexion de 14 jours pour changer d’avis, si le contrat a été signé en dehors du siège du promoteur / constructeur.

Cette même loi permet également de faire jouer la concurrence dans le cadre de la souscription d’une assurance-crédit. En effet, la loi Hamon fait intervenir le concept de “délégation d’assurance” selon lequel le souscripteur a le droit de changer d’assurance-crédit dans les 12 mois suivant la signature du contrat. Dans ce cas, c’est le nouvel assureur qui se charge des formalités de résiliation.

Les travaux modificatifs acquéreurs

Pour transformer votre demeure en “maison de charme”, vous pouvez opter pour les travaux modificatifs acquéreurs (TMA), qui sont proposés uniquement dans le cadre d’une VEFA.

Un “chez-soi” sur-mesure

Les TMA sont une option accordée par certains promoteurs, qui permet de procéder à des modifications d’agencement et de finitions par rapport au logement de base.

Pour ce faire, l’acheteur doit signaler au constructeur ou à l’intermédiaire qui lui vend le bien (courtier en immobilier par exemple), son envie de personnaliser le futur bien. Dans ce cas, la demande doit respecter un certain cadre, notamment en matière d’exigences réglementaires et de techniques du bâtiment. Il sera par exemple impossible de faire l’impasse sur les normes de circulation des personnes à mobilité réduite ou de supprimer un mur porteur. Les demandes non conformes aux normes françaises de logement HPE (haute performance énergétique) et RT2018 (nouvelle réglementation thermique) peuvent également essuyer un refus de la part du promoteur. Cependant, dans la majorité des cas, ce dernier se plie aux attentes des acquéreurs.

Deux phrases de travaux

Les TMA se réalisent en deux temps distincts. Avant que les fondations du logement ne soient achevées, il est encore temps de déplacer des équipements électriques, sanitaires ou de cuisine, de remplacer une baignoire par une douche et inversement ou encore de supprimer certaines cloisons.

Avant la fin du gros-œuvre, en revanche, seules les demandes qui concernent les revêtements seront prises en compte. Il peut s’agir des changements concernant le sol (installation de parquer à la place du carrelage) ou bien l’ameublement (modification du colori des façades de cuisine), par exemple.

Dépôt de la demande : les conditions

Pour être valable, une demande de TMA doit être formulée au cours du mois suivant la signature du contrat de réservation. L’acheteur reçoit une réponse du promoteur sous quatre semaines environ. D’autre part, si l’acheteur accepte le devis modificatif, il devra verser un acompte de 50% du coût des TMA au moment de la signature de l’acte définitif de vente.